Кризис привел в агентства недвижимости образованную молодежь.
Кризис привел в агентства недвижимости образованную молодежь, отмечает Геннадий Багрянцев, генеральный директор компании «Акрополь СПб».
- Как вы оцениваете происходящее на рынке жилья?
- Недвижимость еще раз подтверждает свой статус надежного актива. Что бы ни происходило, несмотря на все кризисы, люди женятся, разводятся, рожают детей, перевозят к себе престарелых родителей, кто-то становится беднее, кто-то богаче. Все это выливается в операции с недвижимостью. Поэтому работа у риэлторов есть. Конечно, хотелось бы, чтобы оживление рынка происходило быстрее, но если сравнивать ситуацию в августе и сейчас, то прогресс очень значительный.
- А если сравнивать с декабрем 2009?
- Можно говорить, что активность операций медленно нарастает. Был период, когда наступила некоторая стабилизация, что нас даже немного насторожило. Но сейчас уже понятно, что активность покупателей постоянно увеличивается.
- Насколько жестко спрос ограничен сегментом недорогих объектов?
- По-прежнему наибольшая часть покупателей ищет одно- и двухкомнатные квартиры. Но сейчас проявляется положительная тенденция: возрождение спроса на объекты бизнес-класса. До недавних пор в этом сегменте было полное затишье. А сейчас приходят клиенты, которые, похоже, проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что рынок достиг пресловутого «дна». Они считают, что изменение тренда в сторону повышения цен вполне вероятно, и решили воспользоваться сочетанием хорошего выбора объектов и привлекательных цен.
- Что вы вкладываете в понятие бизнес-класс?
- Эта категория не очень четко очерчена. На рынке строящегося жилья многое зависит от желаний и представлений застройщика. Говоря о вторичном рынке, я имел в виду объекты стоимостью свыше 7-8 млн. руб.
Сейчас появились покупатели и на очень дорогие объекты - свыше 10-15 тыс. долл. за квадратный метр. Есть даже обращения по квартирам по 20 тыс евро за кв. м, это те уникальные объекты, которых единицы, видовые квартиры в «золотом треугольнике». Например, из окна виден во всем своем великолепии Спас-на-Крови. Или квартиры на Мытнинской набережной, в которых за панорамным окном открывается небывалый набор достопримечательностей - от Стрелки Васильевского острова и Петропавловской крепости до крейсера «Аврора». Была даже попытка внести эти дома в российскую Книгу рекордов Гиннеса именно за «уникальный и лучший в мире вид из окон».
- Неоднократно приходилось слышать, что уникальные объекты всегда пользуются спросом, в кризис лишь увеличивается время экспозиции.
- Любая вещь имеет свою цену, и даже самый что ни на есть уникальный объект по немыслимой цене не продается. Но сейчас появляются люди, которые проявляют живой интерес, торгуются и сбивают цену с немыслимой до уже просто очень высокой.
- Как изменилось количество сделок в вашей компании?
- В самое трудное время снижение числа покупателей было очень значительным. В крупных компаниях, возможно, это не было так заметно. Там есть, если можно так сказать, «стреляющие», а есть те, кто «подносит снаряды». Глядишь, подносчик снарядов раз в году и выстрелит. У нас каждый, кто стреляет, сам и снаряды подносит. Крупные компании имели определенное преимущество на этом рынке, хотя бы по причине большего объема информации об объектах.
- И как справлялась с трудностями ваша небольшая компания?
- На момент кризиса мы практически на 100% пересмотрели свою политику, сделали решительный шаг, изменив отношение к рынку как психологически, так и конструктивно. Когда обозначилось кардинальное снижение активности на вторичном рынке, мы полностью перестроились, сделав профилирующим направлением коммерческую недвижимость.
В сегменте коммерческой недвижимости кризис как раз повысил активность: одни арендаторы переезжали из больших в меньшие помещения, другие пользовались открывшимися возможностями выбрать объект, которых раньше просто не было. У нас были клиенты, которые долго ждали случая снять помещение на Невском проспекте.
Нашему агентству удалось использовать эту активность. Отдел коммерческой недвижимости был расширен практически втрое, но помимо этого с торговыми и офисными помещениями стали работать и специалисты вторичного рынка жилья.
- В той сложной ситуации какой была роль Ассоциации риэлторов?
- Ассоциация даже не столько была плечом помощи, сколько обусловила нашу ответственность, заставила держать марку действительного члена Ассоциации риэлторов. В целом, работа в профобъединении, я считаю, шла планомерно, вопросы, которые возникали, решались в рабочем порядке.
- Считаете ли вы, что значительная доля сделок так и останется за частниками?
- Конкуренция - это нормально, это рынок. До кризиса, после ли, и крупные агентства между собой конкурируют, и мелкие.
Что до частных маклеров, которые заполонили рынок, то это партизанская война, в которой на данный момент преимущество имеют незаконно работающие люди. Они ни налогов ни платят, ни денег не вкладывают в развитие.
Ситуация достаточно сложная. Я недавно выступил на Совете АРСП с предложением создать комитет по решению правовых вопросов на рынке недвижимости. Люди доверяют, например, справочной службе по недвижимости - сообщают информацию о себе, о своем жилье (или намерении его купить), а потом их персональные данные недобросовестные лица продают чуть не на улице.
Партизанские методы включают продажу бланков договоров с печатями уважаемых компаний. Клиент думает, что он провел сделку через профессиональное агентство, а на деле все иначе.
- Если бы договор заключался в офисе указанной в договоре компании, это дало бы какие-то гарантии?
- Надо и в офис приехать, и поинтересоваться - кто с вами работает? Вы же не ботинки покупаете! Часто первый вопрос у покупателя или продавца - какой процент вы берете. И не понимают, что недобросовестная фирма или маклер может назвать любой, немыслимо малый процент, а клиент просто не узнает, сколько он заплатил по факту.
- Получается, частники конкурируют с агентствами не реальным размером комиссионных, а декларациями о меньшей стоимости услуг?
- Да, чаще всего - обманывая клиента.
- Если бы хотя бы какая-то доля этой серой части рынка стала работать в правовом поле - это было бы большим плюсом?
- Кто хочет работать в правовом поле - тот работает, нет никаких препятствий ни для уплаты налогов, ни для вступления в Ассоциацию. Но беда ведь в том, что люди, покинувшие агентства недвижимости как раз не хотят ни налоги платить, ни проверки проходить, ни ответственность нести.
Я иногда себя ощущаю достаточно глупо, составляя очередной отчет - поскольку вокруг столько людей, которые налоговым органам как бы не видны, поскольку прикрыты в рекламных строчках словом «частное объявление». На деле из всех строчек, где указано, что объект продает частное лицо (логично думать - собственник лично), 90% - маклеры, которые получают деньги за посреднические услуги, то есть занимаются незаконным предпринимательством.
Меня всегда удивляют наши клиенты, которые обращаются к частным маклерам, которые никакой ответственности не несут, а главное их «преимущество» - внушить клиенту, что для него операция обойдется дешевле. Тогда как на деле он получает столько же, сколько и агентство недвижимости, которое отвечает за свою работу, чья ответственность застрахована. На агентство можно пожаловаться в комиссию по защите потребителей, в конце концов, подать иск в суд.
- У вашей компании был опыт судебных разбирательств с клиентами?
- К счастью, нет. Но мне известны случаи, когда по суду с агентства взыскивался ущерб. Поэтому члены АРСП заключили договор страхования профессиональной ответственности на сумму 10 млн. долларов.
- Профессиональная база данных (БКН.ру) принимает объявления только через агентства (потребитель не вводится в заблуждение словом «частное»). Она также призвана установить правила раздела комиссионных.
- Я готов. Когда наше агентство начинало работать, в середине 90-х годов, даже никаких сомнений не было в том, что это правильно. Те, кто этого не понимает - не хотят видеть дальше своего носа, не умеют смотреть в ближайшее будущее.
Мы обновили фирму на 90%, это, безусловно, был рискованный шаг. Но зато никто не сравнивает, каково работалось в «хорошие времена», все принимают сегодняшние условия как данность, готовы работать в едином направлении. Приятно на работу приходить!
Я всегда говорил, что главное преимущество работы в фирме - одна голова хорошо, а две лучше, в компании происходит объединение знаний и потоков информации.
К счастью, в риэлторский бизнес - благодаря кризису - приходят свежие таланты, образованная молодежь. Они менее зависимы от сложившейся практики, они восприимчивы к новациям и современным технологиям.